Wie kommt das Grundstück in die Genossenschaft

Handlungsoptionen und Stolpersteine bei:
• Grundstückskauf durch Genossenschaft
• Formwechsel in eine Genossenschaft
 Die zu beachtenden Steuerarten
• Grunderwerbsteuer • Schenkungssteuer
• Ertragsteuer

 Ausgangslage Grundstückskauf
• Wer ist aktuell Eigentümer des Grundstückes • Wer hält Genossenschaftsanteile
• Nahe Angehörige ?
• Ist das Grundstück steuerverstrickt • § 23 EstG ?
• § 4 / § 5 EstG ?

 Grundstückskauf
Grunderwerbsteuer
• Bemessungsgrundlage :
• § 8 Abs. 1 = Wert der Gegenleistung
• § 9 Abs. 1 Satz 1 = Kaufpreis
• Steuersatz: Thüringen, NRW, SH, Brandenburg, Saarland = 6,5 %
Bayern, Sachsen = 3,5 %

 Grundstückskauf - Handlungsoptionen
• Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören: • Instandhaltungsrücklage
• Mitverkauf beweglicher Gegenstände • Kaufpreis unter Verkehrswert
• BFH vom 5.7.2018 (Az. II B 122/17)
• Gemischte Schenkung - § 7 Abs. 8 ErbStG • Wertdifferenz mindestens 20 %

        Grundstückskauf unter Verkehrswert
• Grundsatz des § 7 Abs. 8 Satz 1 ErbStG:
      Leistender
Zuwendung
   Kapitalgesellschaft
 begünstigter
  Gesellschafter
Zurechnung
  Steuerschuldner
                       
 Grundstückskauf unter Verkehrswert
• Offene Sachverhalte:
• § 7 Abs. 8 ErbStG (gilt ab 13.12.2011): „Als Schenkung gilt auch die Werterhöhung von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft, die eine an der Gesellschaft.....beteiligte natürliche Person...durch die Leistung einer anderen Person an die Gesellschaft erlangt. ....Die Sätze 1 und 2 gelten ...auch für Genossenschaften“
• Erbschaftsteuerrichtlinie R E 7.5 Nr. 12 (gilt ab 21.08.2019): „Führt die Leistung des Zuwendenden zu keiner Erhöhung des gemeinen Wertes der Anteile an der Kapitalgesellschaft, ist keine Bereicherung gegeben.“
• Aufsatz Borggräfe/Staud 20.01.2020: „§ 7 Abs. 8 Abs. 1 ErbStG ist verfassungswidrig.“

 Grundstückskauf - Ertragsteuer
• Genossenschaft:
• Kaufpreis = Anschaffungskosten
• Aufwand = Abschreibung auf Gebäudeanteil • Veräußerer:
• Veräußerungsgewinn = Kaufpreis - Buchwert • Steuerfrei, wenn nicht steuerverstrickt

 Formwechsel
• Grundsatz:
• Keine Grunderwerbsteuer durch Formwechsel
• Mögliche (hier relevante) Ausgangsgesellschaften
• Personenhandelsgesellschaften • Kapitalgesellschaften
• Genossenschaften
• Rechtsfähige Vereine

 Fallstricke Grunderwerbsteuer
• Problemfelder:
• Unterscheidung homogener und heterogener
Formwechsel
• Formwechselnder Rechtsträger besteht (noch) nicht
• Beteiligte Personen sind nicht (alle) „Zielpersonen“ der Genossenschaft
• Mindestzahl der Gründer –Ausnahme über § 197 UmwG für eG

 Fallstricke Grunderwerbsteuer
• § 5 Abs. 3 GrEstG = 5 Jahre Vorbesitzzeit
• Beispiel:
• 2016 Einbringung Grundstück von A in ABC OHG
• Anteil A 80 % , B + C jeweils 10 %
• Grunderwerbsteuer wird zu 80 % nicht erhoben
• Umwandlung in 2020 in Genossenschaft (heterogener Formwechsel)
• 80 % Grunderwerbsteuer aus 2016 wird nacherhoben

 Fallstricke Grunderwerbsteuer
• § 6 Abs. 3 und 4 GrEstG = 5 Jahre Vor- und Nachbesitzzeit
• Geplante Änderung (evtl. mit Rückwirkung zum 01.01.2020 = jeweilige Verlängerung um 5 Jahre !)

 Folgen des Formwechsels
Wenn Grunderwerbsteuer entsteht
• Bemessungsgrundlage:
• § 8 Abs. 2 GrEStG = Grundbesitzwert (Verkehrswert)

 Folgen des Formwechsels
• Nach § 25 UmwStG gilt auch § 20 UmwStG = Gegenleistung sind neue Anteile an der Genossenschaft
• Grundsatz = gemeiner Wert
• Verkehrswert bei Genossenschaft
• Veräußerungsgewinn bei „alter“ Gesellschaft
• Auf Antrag nach § 20 Abs. 2 UmwStG = Buchwert • Mehrere Bedingungen
• Max. 500 T€ sonstige Gegenleistung
• Besteuerung in Deutschland gesichert etc.

Fazit
• Gründliche Recherche vor Vertragsgestaltung nötig
• Mögliche Varianten vergleichen • Steuerliche Betrachtung
• Risikobetrachtung
• Sehr stark Einzelfallabhängig
• Sehr wenig klare Rechtsprechung speziell für Genossenschaften