Wohnungsgenossenschaften gefragter denn ja

„Die ersten Ergebnisse aus den Gesprächen zwischen den Mitgliedern der neuen Bundesregierung zeigen, dass das Thema Wohnungsnot in Deutschland weiterhin nicht ausreichend ernst genommen wird“, meint Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Dies monierten auch die Interessenvertreter der Wohnungswirtschaft - sei es von der Anbieterseite wie auch von den Mieterverbänden. Wohnungsgenossenschaften sind daher gefragter denn je. Weil beispielsweise die Stadt München die Wohnungsnot nicht alleine in den Griff bekommt, setzt sie schon lange auch auf Genossenschaften. Und die entwickeln sich immer mehr zum Erfolgsmodell. Neun Neugründungen in den vergangenen drei Jahren, 700 fertiggestellte Wohnungen zwischen 2014 bis 2017. „Vielleicht sollte dieses Erfolgsmodell auch mal in den Köpfen der Politiker ankommen“, so Genossenschaftsexperte Olaf Haubold.

Sind Genossenschaften eher altbacken oder ein Modell für die Zukunft?

„Diese Frage stellen sich immer wieder Interessenten oder Mitglieder von Genossenschaften“, meint Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Mit dieser Frage beschäftigte sich auch ein Vortrag von Ansgar Horsthemke vom Baden-Württembergischen Genossenschaftsverband (BWGV) beim Obst- und Gartenbauverband Lörrach. Dabei zeigte es sich, dass Genossenschaften durchaus helfen können, die Probleme der heutigen Zeit zu bewältigen. Die neuen Genossenschaften, in denen sich auch junge Leute wiederfinden, dienten vorwiegend der Sicherung der ländlichen Daseinsfürsorge. Ziel des Zusammenschlusses sei die Förderung der Mitglieder durch den gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb. Der Schutz vor Spekulationen stehe ganz oben. „Es gäbe allerdings auch verkrustete Strukturen“, zitiert Genossenschaftsexperte Olaf Haubold Ansgar Horsthemke. Hiermit müsse man sich ebenso beschäftigen, will man erreichen Genossenschaften zukunftsfähig bleiben.

Ehrung von Friedrich Wilhelm Raiffeisen

„Mehr als 500 Gäste aus Politik, Gesellschaft und genossenschaftlichem Verbund kamen am vergangenen Sonntag in den Großen Saal des Kurfürstlichen Schlosses zu Mainz, um den 200. Geburtstag des großen Sozialreformers und Genossenschaftsgründers Friedrich Wilhelm Raiffeisen zu feiern“, so Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Gastrednerin war die Ministerpräsidentin von Rheinland-Pfalz, Malu Dreyer. Sie hob hervor, dass für immer mehr Startups nicht das Kapital in wenigen Händen, sondern die gemeinschaftliche wirtschaftliche Idee wichtig sei. Organisiert wurde der Festakt von der Deutschen Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen-Gesellschaft im Rahmen ihrer Jubiläumskampagne. „Die Ideen von Raiffeisen sind heute noch so modern und wichtig wie damals“, meint Genossenschaftsexperte Olaf Haubold.

Genossenschaften spielen beim Koalitionspapier der GroKo keine Rolle

„Viele Städte würden schon längst ohne Genossenschaften absaufen. Aber in den Koalitionspapieren der GroKo findet das Thema Genossenschaften faktisch nicht statt“, sagt Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Dabei erweisen sich gerade Wohnungs- und Energiegenossenschaften in den letzten Jahren als echte Erfolgsmodelle. Selbst in Städten wie München sähe der Engpass bei Wohnungen noch gravierender aus, gäbe es die Genossenschaften nicht. „Doch in der vermeintlich großen Politik traut man den Genossenschaften nicht wirklich etwas zu. Oder hat man schlicht Angst vor dem selbstbestimmten Eigenleben und der Eigenverantwortung derer“, so Genossenschaftsexperte Olaf Haubold

Genossenschaften in der Schweiz

„Eine Genossenschaft in der Schweiz, die darauf setzt, dass ihre Mitglieder rund die Hälfte der Kosten sparen, wenn sie eine Solaranlage auf dem eigenen Dach installieren, ist ein schönes Beispiel für den Genossenschaftsgedanken“, meint Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. 160 Anlagen seien so schon installiert worden. Die Genossenschaft aus Spiez setzt dabei darauf, dass die Genossenschaftsmitglieder sich gegenseitig helfen. Selbstverständlich unter fachkundiger Anleitung von Experten. „Die Idee fand so viel Aufmerksamkeit, dass der SRF hierüber unlängst berichtete. Ein Bespiel, das Nachahmer finden sollte“, so Genossenschaftsexperte Olaf Haubold.

Genossenschaften als Basis für die Pflege der Dorfkultur

„Waren früher Ortsmittelpunkte gleichsam Treffpunkt für viele Bürger, vereinsamen inzwischen viele Städte und Dörfer, da solche Begegnungsbereiche zunehmend fehlen“, erklärt Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Anders so im Xantener Stadtteil Wardt. Hier soll ein genossenschaftlicher Dorfladen gegründet werden. Für den nordrhein-westfälischen „Inselbrot“-Laden haben bereits rund 200 Einwohner das Interesse an einer Mitgliedschaft bekundet. Der Laden soll nicht nur dem Einkauf dienen, sondern vor allem auch ein Treffpunkt für die Wardter Bürger sein. Wer aktiv mitmachen möchte, muss mindestens einen Geschäftsanteil in Höhe von 50 Euro zeichnen. Für das Projekt sind insgesamt 80.000 Euro an Finanzierungsmitteln erforderlich. „Ein schönes Beispiel, das Schule machen sollte“, so Genossenschaftsexperte Olaf Haubold.

München bevorzugt Wohnungsgenossenschaften bei der Vergabe von Grundstücken

„Da die Stadt München die Wohnungsnot nicht allein in den Griff bekommen kann, setzt sie schon lange auch auf Genossenschaften“, sagt Genossenschaftsberater und Genossenschaftsgründer Olaf Haubold. Ein Erfolgsmodell, wie die Entwicklung zeigt. So gab es neun Neugründungen in den letzten drei Jahren. Immerhin 700 fertiggestellte Wohnungen zwischen 2014 und 2017 gehen auf das Konto von Genossenschaften. „Das hat gut Fahrt aufgenommen", sagte Stadtbaurätin Elisabeth Merk unlängst gegenüber der Süddeutschen Zeitung. „Im Gegenzug kommt die Stadt München den Genossenschaften entgegen und vergibt 20 bis 40 Prozent ihrer Bauflächen in den großen Siedlungsgebieten an Genossenschaften“, so Genossenschaftsexperte Olaf Haubold. Dies sei der absolut richtige Weg, von dem andere Städte lernen könnten.

Cooperative Consulting eG über die Erlaubnispflicht zur Vermittlung von Genossenschaftsanteilen

Willich, 02.03.2018. „Immer wieder wird die Frage an mich herangetragen, ob die Vermittlung von Genossenschaftsanteilen erlaubnispflichtig ist und wie es sich mit der Untersagung der erfolgsabhängigen Vergütung verhält“, erklärt Genossenschaftsgründer und Genossenschaftsberater Olaf Haubold.

Als Antwort zitiert der Genossenschaftsprofi die Allgemeine Muster-Verwaltungsvorschrift § 34f/§ 34h GewO/FinVermV (Neufassung Stand 29.07.2016). Die darin enthaltene Einschätzung lautet wie folgt:

2.4.7.8 Sonderfall: Genossenschaftsanteile (§ 1 Absatz 2 Nummer 1 i.V.m. § 2 Nummer 1 VermAnlG).

„Danach hat Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) schon im März 2015 festgestellt, dass Genossenschaften bei wertender Betrachtungsweise regelmäßig keine festgelegte Anlagestrategie verfolgen, sodass kein Investmentvermögen vorliegt“, erklärt der Vorstand der Cooperative Consulting eG.  (Vgl. das in anderen Mitteilungen zitierte „Auslegungsschreiben zum Anwendungsbereich des KAGB und zum Begriff des „Investmentvermögens“, dort Punkt II. 3).

Genossenschaftsanteile sind daher in aller Regel nicht als Investmentvermögen ausgestaltete Anteile, die eine Beteiligung am Ergebnis eines Unternehmens gewähren und damit Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 Nummer 1 VermAnlG. Allerdings finden gemäß § 2 Nummer 1 VermAnlG bestimmte Vorschriften dieses Gesetzes, wie die Pflicht zur Erstellung eines Verkaufsprospekts, auf sie keine Anwendung. Auch besteht bei Genossenschaftsanteilen die Besonderheit, dass sie gemäß § 1 Absatz Nummer 2 KWG keine Finanzinstrumente sind.

„Wer in Bezug auf solche Genossenschaftsanteile die Anlageberatung erbringt oder sie vermittelt, benötigt demzufolge keine KWG-Erlaubnis“, so Haubold. Er benötige vielmehr eine Erlaubnis nach § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO, wenn er im Umfang der Bereichsausnahme des § 2 Absatz 6 Satz 1 Nummer 8 KWG tätig ist. Ist er dies nicht, weil er sich etwa das Recht hat einräumen lassen, sich Eigentum oder Besitz an Kundengeldern zu verschaffen, ist er nicht mehr im Umfang der Bereichsausnahme tätig und benötigt damit keine Erlaubnis nach § 34f GewO. Seine Tätigkeit ist dann erlaubnisfrei. Das ist jedoch ein Sonderfall und trifft auf die Mehrzahl der Genossenschaften nicht zu.

„Der Beitritt zu einer Genossenschaft oder der unmittelbare Erwerb von Genossenschaftsanteilen durch (künftige) Genossenschaftsmitglieder von der Genossenschaft, auch durch Empfehlung bisherige Genossenschaftsmitglieder fällt nicht unter die Erlaubnispflicht des § 34f Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 GewO, hier fehlt es am Tatbestandsmerkmal der Anlagevermittlung bzw. Anlageberatung“, so Genossenschaftsberater Olaf Haubold.

Hierbei sei es wichtig, dass die Genossenschaft kein Investmentvermögen darstellt. Deshalb wäre jegliche Tätigkeit zu vermeiden, die für eine „festgelegte Anlagestrategie“ sprechen könnte. Empfohlen werden dürfe die Mitgliedschaft in einer Genossenschaft, auch mit einer Darstellung der dadurch zu erreichenden Vorteile, jedoch nicht das Investment in ein spezielles Zielinvestment, das die Genossenschaft verfolge. „Die Investmentstrategie der Genossenschaft obliegt vielmehr der freien Entscheidung des Vorstandes. Gefragt wird dazu auch immer die erfolgsabhängige Vergütung, die für die Vermittlung von Genossenschaftsanteilen untersagt ist. Dabei gilt diese Vorgabe unabhängig davon, ob der Vertrieb im Eigenvertrieb oder durch Einsatz von Vermittlern oder sonstigen Intermediären erfolgt“, erklärt Haubold.

Ein Vertrieb mit erfolgsabhängiger Vergütung liege daher nicht vor, wenn Genossenschaftsmitgliedern lediglich im Rahmen einer Werbeaktion für das Werben einzelner neuer Mitglieder eine Prämie gewährt wird. Insofern die Genossenschaftsanteile gemeinsam mit anderen Produkten, z. B. sog. Riester-Renten-Verträgen, vertrieben werden, bezieht sich die Voraussetzung der Provisionsfreiheit daher nicht auf die Vergütung für den Vertrieb dieser anderen Produkte. Die Vorgabe erfasst zudem auch nur solche erfolgsabhängigen Vergütungen, die gerade für den Vertrieb der Genossenschaftsanteile gezahlt werden. „Von den Vorgaben unberührt bleiben damit sonstige variable Vergütungsbestandteile, die auf andere Referenzgrößen Bezug nehmen“, so Genossenschaftsberater Haubold abschließend.